Kentsel dönüşüm sürecinde karar alma, yıkım ve satış aşamalarını hızlandıran yeni düzenleme Resmi Gazete’de yayımlandı. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapılarda dönüşüm süreci tek bir malik talebiyle başlatılabilecek, karara katılmayan maliklerin arsa payları devlet eliyle satılabilecek.
Yeni Yönetmelik Yürürlüğe Girdi
Riskli binası bulunan milyonlarca ev sahibini yakından ilgilendiren kentsel dönüşüm düzenlemesi yürürlüğe girdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak uygulamaya alındı. Yeni düzenleme ile karar alma, hisse satışı ve ruhsat süreçlerinde önemli değişiklikler yapıldı.
Karar Alma Sürecinde Önemli Düzenleme
Yönetmelik değişikliğiyle birlikte riskli alanlar, riskli yapılar ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek işlemler yeniden düzenlendi. Buna göre; yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın yeniden bina yapılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tüm işlemler, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk (yüzde 50+1) ile karara bağlanabilecek.
Yeni uygulama ile uzun süredir uzlaşmazlık nedeniyle ilerleyemeyen kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
Tek Malik Talebiyle Toplantı Süreci Başlayacak
Karar sürecinin başlatılması için maliklerden birinin talebi yeterli olacak. Talep üzerine tüm paydaşlar toplantıya çağrılacak. Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlıkta, bina girişinde veya duyuru panosunda ilan edilecek. Ayrıca noter aracılığıyla da bildirim yapılabilecek. İlan süresinin tamamlanmasının ardından hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan kararlar geçerli sayılacak.
Karara Katılmayanların Arsa Payları Satılabilecek
Karara katılmayan ya da anlaşma şartlarını kabul etmeyen maliklere teklifler; elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek. Bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılacak.
Paydaşlar tarafından satın alınmaması halinde ise arsa paylarını Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler devralabilecek.
Ruhsat İçin Tebligat ve Satış Süreci Şartı
Yeni düzenleme ile inşaat ruhsatı sürecine ek şart getirildi. Buna göre ruhsat alınabilmesi için; salt çoğunlukla alınan kararın tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinin ve hisse satış sürecinin başlatıldığının belgelenmesi gerekecek. Yetkili idareler, satış dosyasını inceleyerek uygunluk yazısı düzenleyecek ve ardından ruhsat süreci başlayacak.
Boş Parsellerde Oy Birliği Şartı Devam Ediyor
Riskli yapı bulunan parseller, kendi içlerinde salt çoğunlukla karar alabilecek. Ancak bu parsellerin komşu boş parsellerle birleştirilmesi durumunda, boş parsel maliklerinin tamamının oy birliği (yüzde 100) şartı korunacak.
Afet riski taşıyan ya da zemin yapısı nedeniyle yapılaşmaya izin verilmeyen alanlarda, maliklerin mağduriyet yaşamaması için imar hakkı aktarımı imkânı getirildi. Tüm maliklerin onayıyla bu parsellerdeki imar hakları başka bir parsele taşınabilecek.
Tapu Harçlarında Oransal Muafiyet Sağlanacak
Vergi ve harç muafiyetlerine ilişkin uygulamalar da netleştirildi. Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi veya imar hakkının başka bir parsele aktarılması halinde, tapu harcı ve ücret muafiyetleri pay oranına göre uygulanacak.
