Kiracı ve ev sahipleri arasında sıkça yaşanan depozito anlaşmazlıklarına ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken kararlar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 ve 2026 yıllarında verdiği kararlar, ev sahiplerinin boya, badana ve tadilat gibi gerekçelerle depozitoyu hangi şartlarda alıkoyabileceğini ortaya koydu. Kararlara göre kiracıdan kaynaklanan gerçek ve somut bir alacak bulunmadan güvence bedelinden kesinti yapılamıyor. Evin satılması halinde ise depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayamayan eski ev sahibinin iade sorumluluğu devam edebiliyor.
Depozito Anlaşmazlıkları Neden Yaşanıyor?
Kira sözleşmesinin sona ermesi ve evin boşaltılmasının ardından bazı kiracılar, başlangıçta ödedikleri depozitoyu geri almakta güçlük çekiyor.
Ev sahiplerinin boya ve badana masraflarını gerekçe göstermesi, taşınmazda hasar bulunduğunu ileri sürmesi, ödenmemiş faturalar ve evin başka bir kişiye satılması, depozito uyuşmazlıklarının başlıca nedenleri arasında yer alıyor.
Ancak Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibinin güvence bedelini gerekçe göstermeden elinde tutması ya da istediği şekilde kullanması mümkün değil.
Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumlarda İade Etmeli?
Türk Borçlar Kanunu'nda güvence bedeli olarak tanımlanan depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya taşınmaza kusurlu kullanımı nedeniyle zarar vermesi ihtimaline karşı alınıyor.
Ancak depozito, ev sahibine bu parayı süresiz olarak elinde tutma hakkı tanımıyor.
Hukukçulara göre kira sözleşmesi sona erdikten, ev boşaltılıp anahtarlar teslim edildikten sonra kiracıya ait herhangi bir borç ya da zarar bulunmuyorsa güvence bedelinin iade edilmesi gerekiyor.
Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için gerçek bir alacağının bulunması ve bu alacağın hukuki dayanağını ortaya koyması gerekiyor.
Yalnızca ev sahibinin kişisel değerlendirmesine dayanılarak depozitonun tamamının veya bir bölümünün alıkonulması yeterli görülmüyor.
Yargıtay'dan Depozito İadesine İlişkin Emsal Karar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Eylül 2025 tarihli, 2024/3882 Esas ve 2025/4233 Karar sayılı kararında depozitonun hangi şartlarda iade edilmeyebileceğini değerlendirdi.
Karara göre güvence bedelinin alıkonulabilmesi için kiracıdan kaynaklanan, gerçek ve mahsup edilmesi gereken bir alacağın bulunması gerekiyor.
Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına ilişkin genel bir iddia, depozitodan kesinti yapılması için tek başına yeterli sayılmıyor.
Ev sahibi, kiracının taşınmaza zarar verdiğini veya bir borcunu ödemediğini ileri sürüyorsa bu iddiasını somut şekilde ortaya koymak zorunda.
Zararın gerçekten meydana gelip gelmediği ve miktarı da ayrıca değerlendiriliyor.
Böylece güvence bedelinin, ev sahibinin kişisel tasarrufuna bırakılmış bir ödeme olmadığı vurgulanıyor.
Boya ve Badana Masrafı Depozitodan Kesilebilir mi?
Kiracıların evden ayrılırken karşılaştığı anlaşmazlıklardan biri de boya ve badana masraflarının depozitodan düşülmesi.
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanmasından kaynaklanan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamıyor.
Uzun süre kullanılan bir evde duvar boyasının eskimesi, zeminin normal kullanımdan kaynaklanan şekilde yıpranması veya eşyaların zamanla eski hale gelmesi, tek başına depozitodan kesinti yapılmasını gerektirmiyor.
Ancak kırık kapı, hasarlı dolap ya da olağan kullanımı aşan duvar zararları gibi kiracının kusurundan kaynaklanan durumlar farklı değerlendiriliyor.
Bu tür zararların depozitodan karşılanabilmesi için talep edilen onarım bedelinin gerçek zarara dayanması ve kiracının sorumluluğunda bulunması gerekiyor.
Ev Sahibi Hasar Gerekçesiyle Depozitoyu Vermiyorsa Ne Olacak?
Ev sahibinin hasar iddiasıyla depozitoyu iade etmemesi durumunda öncelikle zararın gerçekten bulunup bulunmadığı değerlendiriliyor.
Ayrıca söz konusu zararın kiracının sorumluluğunda olup olmadığı ve onarım için talep edilen bedelin ne kadar olduğu önem taşıyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesine göre ev sahibi, taşınmazı geri alırken gerekli incelemeyi yapmak ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeden yazılı olarak bildirmek zorunda.
Olağan bir incelemeyle fark edilebilecek eksikliklerin zamanında bildirilmemesi, kiracının bu eksikliklere ilişkin sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor.
Bu nedenle ev sahibinin evin tesliminden aylar sonra ileri sürdüğü her hasar iddiası kendiliğinden kabul edilmiyor.
Kiracılar Evden Çıkarken Nelere Dikkat Etmeli?
Depozito anlaşmazlıklarında evin teslim edildiği tarihteki durumunun belgelenmesi önem taşıyor.
Hukukçular, kiracıların hak kaybı yaşamaması için taşınmazdan ayrılmadan önce evin fotoğraflarını ve videolarını çekmesini öneriyor.
Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının son durumunun kayıt altına alınması da öneriler arasında bulunuyor.
Anahtar tesliminin yazılı tutanakla yapılması, ev sahibiyle gerçekleştirilen yazışmaların ve depozito ödemesine ait banka dekontlarının saklanması, olası uyuşmazlıklarda önem taşıyan belgeler arasında yer alıyor.
Depozitoyu Almak İçin Üç Ay Beklemek Zorunlu mu?
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, para olarak verilen güvence bedelinin bankada nasıl tutulacağını düzenliyor.
Buna göre depozitonun, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor.
Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle yükümlü oluyor.
Ancak uygulamada depozito çoğunlukla doğrudan ev sahibine elden ya da banka havalesiyle ödeniyor.
Bu durumda bankadaki güvence hesabına ilişkin üç aylık mekanizma doğrudan uygulanmıyor. Kiracı, alacağını genel hükümlere göre ev sahibinden talep edebiliyor.
Dolayısıyla depozitosunu geri alamayan her kiracının mutlaka üç ay beklemesi gerektiği yönünde genel bir kural bulunmuyor.
Ev Satılırsa Depozitoyu Kim İade Edecek?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararı, satılan evlerde depozito sorumluluğunun kimde olacağına ilişkin önemli bir değerlendirme içeriyor.
Karara konu olayda kiracı, evi kiralarken önceki ev sahibine 300 dolar depozito ödedi.
Taşınmaz daha sonra başka bir kişiye satıldı ancak kiracıya güvence bedeli geri verilmedi.
İlk derece mahkemesi, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini belirterek önceki malike yönelik davayı reddetti.
Yargıtay ise depozitonun yeni malike devredildiğinin ispatlanması gerektiğini vurguladı.
Buna göre eski ev sahibi, depozitoyu yeni malike aktardığını kanıtlayamazsa güvence bedelini iade etme yükümlülüğü devam edebiliyor.
Karar, evini satan kişinin depozito sorumluluğundan kendiliğinden kurtulamayacağını ortaya koyuyor.
Öte yandan söz konusu kararın kanun yararına bozma niteliği taşıdığı belirtiliyor. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363/2. maddesi gereğince bu karar, ilgili davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmiyor.
Depozitosunu Alamayan Kiracı Ne Yapabilir?
Evi boşaltmasına rağmen depozitosunu geri alamayan kiracının öncelikle elindeki belgeleri bir araya getirmesi gerekiyor.
Kira sözleşmesi, depozito ödeme dekontu, anahtar teslim tutanağı, tahliye tarihini gösteren belgeler, evin son durumuna ilişkin fotoğraflar ve ev sahibiyle yapılan yazışmalar bu süreçte önem taşıyor.
Kiracı, ilk aşamada depozitonun iadesini ev sahibinden yazılı olarak talep edebiliyor.
Ödemenin yapılmaması durumunda uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi veya alacak davası yoluna başvurulabiliyor.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor.
Değerlendirmede depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, kira sözleşmesindeki hükümler, evin teslim tarihi ve varsa mahsup edilebilecek borçlar da dikkate alınıyor.
Ev Sahibi Depozitonun Tamamını Kesebilir mi?
Depozitonun tamamının ev sahibinde kalabilmesi için kiracının sorumlu olduğu, hukuken talep edilebilecek gerçek bir borç veya zararın bulunması gerekiyor.
Ödenmemiş kira bedelleri, kiracıya ait olduğu ispatlanan faturalar ve kusurlu kullanımdan kaynaklanan gerçek zararlar, depozitodan mahsup edilebilecek kalemler arasında yer alabiliyor.
Ancak hiçbir hesaplama yapılmadan veya somut bir gerekçe gösterilmeden depozitonun tamamının alıkonulması hukuken yeterli görülmüyor.
Hukukçular, depozito ödemelerinin başlangıçta belgelenmesi, taşınmazın tesliminin yazılı olarak gerçekleştirilmesi ve olası zararların somut biçimde ortaya konulmasının uyuşmazlıkların önlenmesinde önem taşıdığını belirtiyor.
Yargıtay'ın 2025 ve 2026 yıllarında verdiği kararlar, depozito kesintilerinde somut alacak ve zararların önemini ortaya koyarken evin satılması halinde eski malikin sorumluluğunun hangi koşullarda devam edebileceğini de açıklığa kavuşturuyor.
